Выявление проблемных вопросов правового регулирования ипотечных правоотношений.
Дипломная работа. ВКР.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы обусловлена тем, что в последние годы все больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с ипотечным жилищным кредитованием. Это объясняется тем, что состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан, ни государство. Отсутствие ожидаемых результатов во многом обусловлено тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Многим ипотека видится чуть ли не панацеей от всех жилищных бед. Несколько лет назад стал формироваться российский рынок ипотечного жилищного кредитования, сущность которого заключается в выдаче ипотечного кредита не только на приобретение или строительство жилых домов или квартир, но и на дальнейшее их обременение залогом.

Увеличиваются объем ипотечного кредитования населения, в связи с чем необходимы детальные научные исследования фактического состояния правового регулирования залоговых правоотношений.

Следует признать, что существующие условия кредитования достаточно кабальны для заемщика, среднемесячный доход которого составляет 19 640 руб. (по данным Госкомстата России на 2022 г.). Учитывая существующую процентную ставку по ипотечным кредитам – 18 %, сумму выдаваемого кредита – 70–80 % от стоимости приобретаемой квартиры, ежемесячные платежи не более – 40 % от дохода заемщика, а в связи с этим и длительный срок погашения, ипотека пока доступна немногим. К сожалению, в нашей стране ипотечные программы стали своеобразным родом бизнеса, за счет которого банки получают дополнительную прибыль, а за рубежом цель банков – стимулирование приобретения жилья, отсюда и достаточно низкие проценты по ипотечному кредитованию (например, на Кипре проценты по ипотеке составляют 3,7 %, в Испании – 3–4 %).

Тем не менее число желающих участвовать в ипотечной программе не сокращается, что свидетельствует об активном развитии ипотечного жилищного кредитования (например, в Нижегородской области за 2021 г. число желающих участвовать в ипотечном жилищном кредитовании увеличилось в 7 раз по сравнению с 2020 г.),более подробно о динамике заключения договоров ипотеки в России(см. Приложение 2.). Следует заметить, что легальное определение ипотечного кредитования отсутствует. В ст. 1 Закона РФ «Об ипотеке» раскрыта ее сущность: одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) главным образом перед другими кредиторами. Преимущественный характер права залога по действующему законодательству проявляется в том, что при конкуренции требований одной очереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества, предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на это имущество. Залог как право дополнительное (акцессорное) возникает лишь после основного обязательства.

В целом Гражданский кодекс РФ не ограничивает число обязательств, в обеспечение которых может устанавливаться ипотека, а приводит лишь примерный их перечень. Согласно этому перечню ипотека может устанавливаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если федеральным законом не предусмотрено иное. Основание возникновения ипотечных кредитных правоотношений – договор кредита или целевого займа, предусмотренных гл. 42 ГК РФ, юридическая природа которых проявляется в предоставлении денежных средств заемщику и возврат их с процентами в размере и в сроки, предусмотренные договором. Ипотека обеспечивает не столько надлежащее исполнение кредитного обязательства, сколько возможность удовлетворения на случай несостоятельности должника всех законных требований кредитора за счет заложенного имущества.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования договора ипотеки.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства в части правового регулирования договора ипотеки.

Целью выпускной квалификационной работы является выявление проблемных вопросов правового регулирования ипотечных правоотношений, реализации прав граждан в исследуемой сфере правового регулирования.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

- исследовать возникновение, становление и развитие залоговых правоотношений;

- определить современные подходы к пониманию, сущности и правовой природы ипотеки (залога недвижимого имущества);

- провести анализ ипотеки как разновидности гражданско-правовой сделки;

- выявить особенности субъектного состава, объекта и содержания правоотношений, возникающих из договора ипотеки;

- изучить форму договора об ипотеке;

- провести анализ современного правового регулирования государственной регистрации договора ипотеки;

- изучить актуальные вопросы судебной практики по спорам, вытекающим из договора ипотеки.

Реализация намеченных целей и задач осуществлялась на основе изучения юридической литературы, посвященной заявленной теме. Теоретической базой для написания выпускной квалификационной работы стали научные труды отечественных ученых и специалистов по залоговому праву, в частности : С.А. Муромцев, И.А. Ильин, В.И. Сергеевич, Ф.В. Тарановский, М.П. Чубинский, Г.Ф. Шершеневич Л.И. Петражицкий, А.Н. Караван, В.В. Карасик, С.А. Карева, А.А. Кириллова, К.В. Колесниченко и др.

В данной работе использованы также материалы судебной практики Верховного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, постановления окружных судов.

В ходе написания работы автор использовал такие общенаучные методы исследования как метод материалистической диалектики и формальной логики.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы заключения, библиографического списка и приложений.

1. НАУЧНО-ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ИСТОРИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Возникновение, становление и развитие залоговых правоотношений как институт гражданского права

Залоговое право в системе гражданско-правового регулирования имущественных правоотношений сформировалось как один из самых востребованных правовых институтов, это обусловило его правовую эволюцию, отражающую особенности в национально-правовых системах, в том числе и в правовой системе России.

Ипотека — один из древнейших гражданско-правовых институтов, который трансформировался и совершенствовался в процессе длительного исторического развития. Существует мнение, что ипотека возникла одновременно с появлением частной собственности.

В России институт залога сформировался в XIII веке, одновременно с формированием торговых отношений и кредитных обязательств. В обеспечение своих прав кредиторы получали не только грамоты, но и само обремененное имущество. В процессе развития экономики, общества и права трансформировался и институт ипотеки. В России в середине XVIII в. с развитием экономических отношений появились и первые ипотечные банки, которые осуществляли выдачу долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Ипотека как институт залога в нашей стране прекратила свое существование после революции 1917 г., отмены частной собственности и упразднения деления имущества на движимое и недвижимое.

В процессе эволюции научные взгляды, как отмечает А. Т. Евтух, прошли сложный путь от «простого понимания залога недвижимости к современному пониманию ипотеки как механизма эффективного использования ресурсов в рыночной системе хозяйствования ». Основателями разработок в области ипотеки и ипотечного права были афинские политики и правоведы VI–IV веков до н. э. Солон и Дракон, а правовые и экономические основы института ипотеки сформулированы в классическом изложении римского права правоведом Гаем во II в. н. э.

«Сам термин «ипотека» (лат. — «hypotheka») был введен в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI в. до н. э. В 594 г. до н. э. Солон провел свои знаменитые реформы, которыми отменил долги, провозгласил свободу завещания и т. п. »

Вопросы по дипломной работе.